Las trampas de los préstamos hipotecarios que se deben evitar

Las numerosas artimañas y cláusulas abusivas que contienen los préstamos hipotecarios son los que conducen realmente a los desahucios. Así lo advierten los abogados de la plataforma Stop Desahucios Gipuzkoa, quienes previenen contra estas “trampas”. “Hay ciudadanos que incluso se dan cuenta de que están firmando un préstamo abusivo e irregular por sus condiciones, pero lo aceptan porque dicen que no les queda otro remedio”. José María Erauskin, abogado de Stop Desahucios, explica que ese tipo de cláusulas hacen que el titular del préstamos pague cantidades de dinero que no tendría que desembolsar y que al final, cuando las cosas no vienen bien dadas, conduce al “empobrecimiento”. “No es lo mismo estar pagando 200 o 300 euros más cada mes por la hipoteca, como ocurre con la aplicación del índice IRPH, que no hacerlo. Esa diferencia puede marcar llegar hasta el desahucio o no”.

Estas son las ‘trampas’ más habituales que contienen los préstamos hipotecarios y que usted debe evitar:

1-El tamaño de la letra

Debe ser legible, que se pueda leer bien. Esto que parece algo obvio, no lo ha sido hasta hace poco tiempo. En 2014, se estableció que en España la letra debía medir, como mínimo, un milímetro y medio. En varios países de Europa, la exigencia no baja de los tres milímetros. “España es uno de los países con la exigencia más flexible para la banca. Los tribunales ya han rechazado tres préstamos de bancos por el tamaño de la letra”, explica Erauskin.

2-Cálculo de los intereses.

Para hacer este cálculo, “los bancos usan la ficción irreal de que el año tiene 360 días, con lo que el interés diario a aplicar sale más alto”, expone el abogado. Hasta el momento, Stop Desahucios ha planteados dos casos en los tribunales que se encuentran a la espera del fallo.

3-Cláusula suelo.

Por mucho que el euríbor baje, los contratos que tienen esa cláusula no verán disminuir la cantidad a pagar ya que tienen un tope: el cliente nunca podrá pagar un interés inferior a entre un 2,75 y 4,75%. “Los tribunales siempre la declaran nula. El problema es conseguir que el banco te devuelva lo que has estado pagando de más. Pero eso no se consigue porque el Tribunal Supremo ha fallado que si los bancos devolviesen todo lo conseguido de más podrían quebrar. Se trata de un mal ejemplo porque se anteponen los bancos a las familias”, apunta Erauskin.

“He conocido casos de personas condenadas al desahucio por dejar de pagar tres cuotas. Tenían cláusula suelo en su contrato y se declaró ilegal, pero no se les devolvió el dinero cobrado de más. Con ese dinero hubieran podido hacer frente a los impagos de los tres meses”.

4-Índice IRPH.

Es un tipo de índice que se aplica a los intereses a pagar por los clientes y que se calcula a partir de los datos que manan cada mes las cajas al Banco de España. “El Banco de España hace la medida, pero claro hay cajas muy pequeñas que envían un mes un interés muy alto y cuentan tanto como el resto. Es decir, es un índice fácilmente manipulable por las entidades financieras. Las personas que tienen este índice pueden estar pagan hasta 300 euros más al mes que los que tienen la referencia del euríbor”.

5-Interés de demora.

Se trata de una penalización por no cumplir a tiempo. Este interés puede llegar hasta el 20%. La ley ha reiterado que se trata de un porcentaje desproporcionado y que no puede ir más allá de tres veces el interés legal del dinero.

6-Comisiones.

“Las comisiones hay que pagarlas”, resalta Erauskin, “cuando el banco te da un servicio. En el contrato se pone que se deben pactar con el cliente, pero la realidad es que se imponen sin ningún tipo de negociación. ¿Cuánto cuesta mandar un sobre al cliente para recordarle que no ha pagado una cuota? ¿30 céntimos? Pues los bancos pueden cobrar hasta 35 euros por ese servicio”.

7-Imputación de pagos.

En el caso de que un cliente tenga dos préstamos con un banco (por ejemplo, uno hipotecario y otro para un vehículo), y en un momento dado no tiene liquidez suficiente para cubrir los dos, el banco decide a cuál destinar el dinero. “”Si el cliente solo cuenta ese mes con 500 euros, el banco seguro que los mete en el préstamo personal porque el hipotecario lo tiene seguro en caso de impago: al final se queda con la casa. Sin embargo, el coche puede volar“, destaca Erauskin. ”La ley marca que las dos partes deben pactar, pero no se habla nunca. Siempre existe un desequilibrio entre las dos partes“.

8-Vencimiento anticipado.

Una de las cláusulas más peligrosas. Cuando un cliente deja tres cuotas del préstamo sin pagar, el banco pide todo lo que queda de pagar, con intereses y comisiones. “La causa para pedir todo”, señala el abogado de Stop Desahucios Gipuzkoa, “puede ser dejar de pagar una cuota. Así lo imponen los bancos en el contrato. Incluso en ocasiones reclaman todo el préstamo si el cliente no tiene al día algún tipo de impuesto de la vivienda, como el IBI, o tiene un descubierto en un préstamo con otra entidad. Al banco le entra miedo a que puedas dejar de pagar si presentas alguna de esas circunstancias. La ley establece que el banco solo puede reclamar la totalidad del préstamo cuando se produce un impago esencial, pero no antes. Y dejar de pagar una cuota o tres no es un incumplimiento esencial”.

En este punto, Erauskin advierte de que el vencimiento anticipado es “una cláusula demoledora. Es preciso eliminarla cuanto antes y hay que hacerlo cuando las cosas van bien, cuando la familia puede ir pagando las cuotas del préstamo sin problemas. Ese es el momento de recurrir a la justicia para suprimir la cláusula”.

9-Avalistas.

El avalista es el que responde cuando la persona que ha suscrito el préstamo no puede hacer frente. Y lo hace con sus bienes, que pueden ir desde su propia vivienda hasta su nómina. “La máxima del banco es: si no paga uno lo hará otro, pero alguien pagará”. La ‘trampa’ reside en una cláusula que introducen algunos bancos por la cual los avalistas renuncian a todos sus beneficios. ¿Cuáles son? Pues los excusión (el derecho que tiene el fiador de oponerse a que vayan contra él en tanto el acreedor no haya ejecutado todos los bienes del deudor), división (la existencia de varios avalistas), y orden (los avalistas se enumeran para que el banco siga la lista y no actúe de manera arbitraria).

“Muchas veces, los avalistas renuncian sin darse cuenta, sin que nadie les haya explicado la existencia de esta cláusula en el contrato. Y entonces están perdidos”, apunta el abogado.

Esta es una de las cláusulas relacionadas con los avalistas que figura en un préstamo hipotecario

Los cónyuges XXXXXX y XXXXXXXXX, sin perjuicio de la responsabilidad personal asumida por la parte prestataria en la cláusula decima anterior y sin perjuicio también de la responsabilidad hipotecaria correspondiente a la finca gravada por el derecho real de hipoteca, garantiza solidariamente la presente operación así como las responsabilidades accesorias derivadas de la misma incluidos los gastos y costas judiciales con renuncia expresa a los beneficios de excusión, división y orden y a cuantos otros pudieran favorecerles, designando como domicilio para notificaciones el consignado en la comparecencia, obligándose a comunicar a la Caja de Ahorros acreedora cualquier cambio en su domicilio.

La caja de Ahorros acreedora, y ante cualquier tipo de incumplimiento del presente contrato, podrá ejercitar su acción personal contra los fiadores, sin perjuicio de las acciones derivadas de la responsabilidad personal e hipotecaria de los dueños de la finca hipotecada y con independencia de aquellas.

“Lo que quiere decir con ‘la renuncia expresa a los beneficios de excusión, división y orden..’ es que el banco puede ir directamente contra el avalista, contra sus bienes personale, antes que ir contra el titular del préstamo”, advierte Erauskin.